LA NORMATIVA
Come noto, in tema di agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione edilizia, già affrontati nel nostro sito dedicato al portale edilizia ed urbanistica e consultabile cliccando qui, il Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020 (cd. Decreto rilancio) ha elevato al 110% ( il cd. Superbonus 110%) l’aliquota di detrazione per specifici interventi edili. Nel corrente post non tratteremo tale argomento arcinoto bensì forniremo strumenti a tutela dei committenti (e dell’appaltatore) qualora dovessero verificarsi vizi o difformità nell’esecuzione dei contratti di appalto
Si definisce Appalto il contratto con il quale un soggetto, cd. Committente, affida ad altri, il cd. Appaltatore, il compimento di un’opera (come la costruzione di un edificio) o lo svolgimento di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1667 codice civie “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
Ed ancora l’articolo 1668 del codice civile statuisce che “Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.”
TUTELA DEL COMMITTENTE
In altre parole, il Legislatore mette a disposizione del committente due diverse forme di tutela, alternative tra loro.
Con la Richiesta dell’eleminazione delle difformità o vizi a cura e a spese dell’appaltatore, il committente che abbia prontamente denunciato i vizi (sul punto potrebbe interessarti l’articolo su termini e decadenze della denuncia vizi consultabile al seguente link) può chiedere che l’appaltatore elimini suddetti vizi a cura e spese dell’appaltatore stesso. Resta salvo poi il diritto al risarcimento del danno ex. art. 1668, I comma, c.c.
Qualora poi la difformità vizi dovesse essere tale da rendere l’opera “del tutto inadatta alla sua destinazione” è possibile agire giudizialmente per la risoluzione del contratto (con contestuale domanda di risarcimento danni).
Oppure l’ultimo strumento a tutela del Committente è rappresentato di chiedere la riduzione proporzionale del prezzo pattuito.
TUTELA DELL' APPALTATORE
La garanzia di cui sopra non opera per vizi palesi se l’opera in sede di consegna sia stata accettata dall’appaltante ma è limitata ai soli vizi occulti o dolosamente taciuti dall’appaltatore.
La garanzia opera poi solo se il committente abbia denunciato all’appaltatore il vizio o la difformità entro 60 giorni dalla scoperto.
L’azione contro l’Appaltatore si prescrive in un termine abbreviato di 2 anni dalla consegna.
GIURISPRUDENZA MERITEVOLE DI NOTA
“Nel contratto di appalto non vi è esonero da responsabilità per i vizi dell’opera se si sostiene di aver eseguito le direttive del committente dovendo l’appaltatore assolvere al proprio dovere osservando i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli” Tribunale Milano, Sez. VII, 05/11/2020, n. 6996
“n materia di appalto avente a oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’articolo 1669 del Cc, che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli articoli 1667 e 1668 del Cc in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta altresì stabilire – con accertamento sottratto al sindacato di legittimità, ove adeguatamente motivato – se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, accertare se essi, pur afferendo a elementi secondari e accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile” Cassazione Civile, sez III, 20/11/2020 n.26529
“La generica esistenza dei vizi – e dunque la loro percezione da parte del committente – non può determinare l’insorgenza dell’obbligo di denuncia à sensi dell’art. 1667 cc, laddove non vi sia la piena consapevolezza della loro entità e del rapporto eziologico con la condotta dell’appaltatore.” Tribunale di Savona, 23/07/2020
Zola Predosa, 5.3.2021 Avv. Gabriele Cevenini @ Studio Legale Cevenini
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