La vendita di immobili in corso di costruzione
E’ noto il lungo lasso di tempo necessario per la realizzazione di un immobile ex. novo (generalmente dai 14 ai 26 mesi), intercorrente tra la richiesta del titolo abilitativo di costruzione e la fine dei lavori. Numerosi, infatti, sono i rischi ed i danni che si possono verificare in un così ampio arco temporale ovvero i cd. Rischi Immobiliari del Development (Rischio urbanistico; rischio edilizio; rischio finanziario; rischi societari). Proprio in tema di rischi societari il Dl 1/2012, convertito con la legge 27/2012, art. 3), e regolamentate dal DM 23 giugno 2012, n. 138, in vigore dal 29 agosto 2012, cd. decreto liberalizzazioni, non è propriamente rassicurante. Infatti, come noto, tale decreto ha consentito la costituzione delle srl semplificate (anche ad 1 euro di capitale sociale). Risulta, quindi, chiaro ed evidente come il capitale sociale oltre ad avere una funzione vincolistica rappresenta anche una garanzia per i creditori sociali, e tale carattere risulta essere più marcato nelle società di capitali, ed in particolare nelle società a responsabilità limitata semplificate, poiché, in quanto persone giuridiche, rispondono esclusivamente con il loro patrimonio delle obbligazioni assunte. Conseguentemente è opportuno sempre verificare, con il proprio legale, la storicità dal’appaltatrice, le garanzie sociali, la presenza o meno di protesti, ed anche un casellario giudiziario, il tutto prima di sottoscrivere contratti ed affidare i lavori.
Il Legislatore, proprio per fronteggiare i pericoli dal ritardo relativi ai cd. rischi immobiliari del Development, ed anche per contrastare il fenomeno insorto prima del 2006 di vere e proprie truffe dove i costruttori su carta prendevano acconti per la realizzazione delle opere per poi sparire o cessare l’attività aziendale, è intervenuto con il D.Lgs n. 122/2005.
Tralasciando l’ambito di applicazione soggettivo ed oggettivo la cui verifica dei presupposti spetterà al vostro legale riteniamo sia degno di menzione il cd. Obbligo di consegna della Fidejussione. In particolare è previsto, a tutela del compratore, che durante la stipula del contratto (preliminare generalmente) il venditore debba rilasciare un’apposita fidejussione (bancaria o assicurativa) che garantisca il compratore di tutte le somme versate sino all’atto finale ovvero il rogito notarile. Cosicché nell’ipotesi, non tanto remota nella pratica, che il costruttore non dovesse realizzare l’opera (o sparire o fallire) il compratore, che si vedrà certamente senza casa, potrà andare a chiedere alla banca o all’assicurazione, in forza delle fidejussione rilasciatagli, le somme versate sino a quel momento. Conseguentemente, è bene farsi assistere già dalla fase iniziale dal vostro legale di fiducia al fine di ottenere tutta la documentazione necessaria e gli strumenti a vostra tutela per evitare, quindi, contenziosi futuri.
Infine, Un’ulteriore garanzia (preziosa) è rappresentata dall’obbligo del costruttore di rilasciare all’acquirente per l’immobile da costruire una polizza assicurativa, decennale, che tenga indenne il compratore da danni derivanti da rovina totale o parziale di edificio o gravi difetti costruttivi delle opere.
Zola Predosa, 5 marzo 2021 Avv. Gabriele Cevenini @ Studio Legale Cevenini
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